Schritt 1 von 8
Lage & Objekttyp
Region, Lagequalität und Nutzung bestimmen den Kapitalisierungssatz Ihrer Liegenschaft.
1A
Toplage
Zürich Stadt (Seefeld, Enge, Hottingen), Zug Stadt, Genf, Küsnacht, Herrliberg, Zollikon, Thalwil, Wollerau, Basel Innenstadt
1B
Sehr gut
Zürich Agglo (Horgen, Meilen, Kilchberg), Winterthur, Luzern Stadt, Bern Innenstadt, Rapperswil-Jona, Baar, Cham, Nyon
2A
Gut
Aarau, Baden, Olten, Biel, Thun, Frauenfeld, Schaffhausen, St. Gallen, Chur, Sion
2B
Normal
Wettingen, Dietikon, Schlieren, Lyss, Burgdorf, Arbon, Wil SG, Gossau, Arlesheim, kleinere Agglomerationsgemeinden
3A
Ländlich
Entlebuch, Toggenburg, Surselva, Jura, Bergregionen VS/GR/UR, Grenzgemeinden zu DE/FR/IT, dünn besiedelte Randgebiete
Tippen / Maus über die Stufe für Beispielorte
Reines Wohnobjekt
Nur Wohnungen / EFH / MFH
Gemischtes Objekt
Wohnen + Gewerbe
Reines Gewerbeobjekt
Büro, Retail, Industrie
Schritt 2 von 8
Baujahr & Sanierung
Das effektive Alter bestimmt den Nebenkostensatz für die Tragbarkeitsrechnung.
Nein
Originalzustand
Teilsaniert
Einzelne Teile erneuert
Totalsaniert
Komplett erneuert
Schritt 3 von 8
Kaufpreis & Eigenkapital
Mindestens 25% Eigenkapital sind für eine bankübliche Finanzierung erforderlich.
Bei Neubau: Landwert + Baukosten + Nebenkosten
Mindestens 25% der Anlagekosten erforderlich.
Eigenkapital muss mindestens 25% der Anlagekosten betragen.
Schritt 4 von 8
Mieteinnahmen
Geben Sie die effektiven Nettoeinnahmen an — ohne Nebenkosten.
Netto = ohne Nebenkosten
Schritt 5 von 8
Ertragswert
Bankinterner Bewertungsmassstab — entscheidend für die Belehnung.
Bewertung
Lage—
Bankinterner Ertragswert—
Banken vergeben in der Regel maximal 75% des Ertragswertes als Hypothek — der Marktpreis spielt für die Belehnung nur eine sekundäre Rolle.
Schritt 6 von 8
Tragbarkeitsrechnung
Kalkulatorisch mit 5% Zins gerechnet — wie bei jeder Schweizer Bank Standard.
Jährliche Kosten
Zins 1. Hypothek (5%)—
Zins 2. Hypothek (5%)—
Amortisation 2. Hypothek—
Nebenkosten (—)—
Total Kosten pro Jahr—
Deckung
Netto-Mieteinnahmen / Jahr—
Deckungsgrad—
Schritt 7 von 8
Ergebnis
Ihre Tragbarkeit auf einen Blick.
Deckungsgrad
—
—
—
Schritt 8 von 8
Zusammenfassung & Dokumente
Alle Eckdaten auf einen Blick — plus die Unterlagen, die Sie für Ihre Bank vorbereiten sollten.
Dokumente-Checkliste
A) Objektseitig
Grundbuchauszug (aktuell)
Katasterplan / Situationsplan
Gebäudeversicherungsnachweis
Mieterliste mit aktuellen Mietverträgen
Jahresabrechnung (Nebenkosten, Heizung)
Letzter Unterhaltsbericht / Zustandsbericht
Falls Stockwerkeigentum: Reglement + letztes Protokoll der Eigentümerversammlung
Falls Hypothek vorhanden: Pfandbrief / Schuldbriefe, Laufzeit und Konditionen
Falls Denkmalschutz: Innen / Aussen / Beides?
B) Käuferseitig
Privatperson
Ausweiskopie (Pass oder ID)
Letzte Steuererklärung
Betreibungsregisterauszug (aktuell)
Juristische Person
Handelsregisterauszug (aktuell)
Bilanzen der letzten 3 Jahre
Betreibungsregisterauszug (aktuell)
Art der Firma: Immobilienholding oder operativ? Falls operativ: Branche + Umsatz
C) Bestehende Liegenschaften
Liste aller bestehenden Objekte
Je Objekt: Kaufpreis, Hypothek, Nettomiete
Diese Berechnung basiert auf Richtwerten und dient als erste Orientierung. Der effektive Kapitalisierungssatz sowie die Tragbarkeitsbeurteilung werden von Ihrer Bank individuell festgelegt. Für eine verbindliche Einschätzung empfehlen wir ein persönliches Beratungsgespräch mit UniExe – Suisse.