Renditeobjekte in der Schweiz: Was Ausländer kaufen dürfen — und was nicht

Die Schweiz gilt als einer der stabilsten Immobilienmärkte der Welt. Tiefe Inflation, starke Währung, geringe Leerstandsquoten — Renditeobjekte in der Schweiz sind begehrt. Doch wer als Ausländer investieren möchte, stösst schnell auf ein Gesetz, das die Spielregeln definiert: die Lex Koller.

Dieses Bundesgesetz regelt seit 1983, wer in der Schweiz Grundstücke und Immobilien erwerben darf. Die gute Nachricht: Für Gewerbe- und Renditeobjekte gibt es deutlich mehr Möglichkeiten als viele denken.

Was ist die Lex Koller?

Die Lex Koller (offiziell: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewGst) wurde eingeführt, um den Schweizer Immobilienmarkt vor übermässiger ausländischer Nachfrage zu schützen.

Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen:

• Wohnimmobilien: streng reguliert
• Gewerbeimmobilien: weitgehend frei
• Touristisch genutzte Objekte: kantonal unterschiedlich

Entscheidend für Ihre Situation als Ausländer sind zwei Faktoren:

1. Ihr Aufenthaltsstatus (Wohnsitz in der Schweiz oder nicht)
2. Der Nutzungszweck der Immobilie

(Quelle: Walde Immobilien, Lex Koller 2025)

Gewerbeimmobilien: Die grosse Ausnahme

Hier die wichtigste Nachricht für Investoren: Gewerbeimmobilien können von Ausländern ohne Lex Koller-Bewilligung erworben werden — unabhängig davon, ob Sie in der Schweiz wohnen oder nicht.

Was gilt als Gewerbeimmobilie?

• Bürogebäude und Geschäftshäuser
• Ladenlokale und Verkaufsflächen
• Produktionshallen und Lager
• Gastronomie und Hotels
• Gemischte Objekte mit überwiegendem Gewerbeanteil

Ausländische Investoren können also direkt in Zürcher Bürogebäude, Basler Geschäftshäuser oder Genfer Gewerbeflächen investieren — ohne Bewilligungsverfahren.

(Quelle: We-Net Immobilien, Lex Koller 2025; Beck Real Estate 2022)

Renditeobjekte (Wohnliegenschaften): Strenge Regeln

Wer als Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz ein Mehrfamilienhaus oder eine Rendite-Wohnliegenschaft kaufen möchte, stösst auf erhebliche Hürden:

(Quelle: Aforia, Lex Koller 2025; CapiWell 2025)

Der clevere Weg: Schweizer Firma gründen

Hier liegt die eleganteste Lösung für internationale Investoren: Eine Schweizer AG oder GmbH mit Sitz in der Schweiz kann Gewerbeimmobilien und unter bestimmten Voraussetzungen auch Liegenschaften erwerben — sofern die Firma nicht "ausländisch beherrscht" ist.

Was bedeutet "ausländisch beherrscht"?
Wenn mehr als 1/3 der Stimmrechte oder des Kapitals direkt oder indirekt von Ausländern gehalten werden, gilt die Firma als ausländisch beherrscht und unterliegt der Lex Koller.

Lösung: Struktur korrekt aufsetzen — mit einem Schweizer Mitgründer oder einer durchdachten Holdingstruktur.

Wichtig: Diese Strukturen müssen rechtlich sauber und transparent aufgebaut sein. Umgehungsversuche werden von Behörden erkannt und können zur Annullierung des Kaufs führen.

(Quelle: Beck Real Estate, Lex Koller 2022)

Kantonale Unterschiede beachten

Ein oft übersehener Faktor: Der Kanton macht einen grossen Unterschied.

Streng (praktisch keine Ausländerbewilligungen):

• Zürich
• Basel
• Bern

Offener (Tourismus-Kantone, mehr Spielraum):

• Graubünden
• Wallis
• Tessin

Für Gewerbeimmobilien spielt der Kanton weniger eine Rolle — hier ist der Markt schweizweit offen. Bei gemischten Objekten (Wohn- und Gewerbeanteil) sollten Sie jedoch immer einen lokalen Spezialisten beiziehen.

(Quelle: We-Net Immobilien 2025)